ירושה של דירה היא אחד הרגעים המורכבים ביותר מבחינה רגשית ומעשית שיורשים נדרשים להתמודד איתם. מעבר לאבל ולסידור העניינים המשפחתיים, מתעוררות שאלות מעשיות רבות: מה עושים עם כל התכולה שנותרה בדירה, איך מתנהלים מול הרשויות, האם למכור את הנכס או להשכיר אותו, ובמידה שמוכרים – מה עושים עם הכסף שמתקבל מהמכירה. הדילמה האחרונה הופכת רלוונטית יותר ויותר עבור ישראלים שמבינים כי שוק הנדל"ן המקומי מציע כיום תשואות נמוכות יחסית ומחירי כניסה גבוהים, ומחפשים אפיקי השקעה חלופיים. אחד האפיקים שצוברים תאוצה בשנים האחרונות הוא רכישת נדל"ן ביוון, ובפרט באתונה. במאמר זה נסקור את שני שלבי התהליך: הטיפול המעשי בדירה שהתקבלה בירושה, וההזדמנויות הקיימות כיום בשוק הנדל"ן היווני עבור מי שמחפש להשקיע את התמורה ממכירתה.
שלב ראשון: פינוי הדירה וטיפול בעיזבון
לפני שניתן בכלל להעלות על הפרק מכירה או השכרה של דירה שהתקבלה בירושה, יש צורך בטיפול מעשי בתכולתה. מדובר בתהליך רגיש שדורש התייחסות זהירה לחפצים אישיים, מסמכים ולעיתים גם פריטים בעלי ערך רגשי או כלכלי. פינוי מקצועי של תכולת דירה כולל מיון, אריזה, סילוק פסולת, ולעיתים גם קניית תכולה שעדיין שמישה. שירותי ניקיון וחיטוי בסיום הפינוי חשובים במיוחד כאשר הדירה עומדת למכירה, שכן דירה נקייה ומסודרת משפרת משמעותית את הרושם על קונים פוטנציאליים ואת מהירות המכירה. שלב זה, שלעיתים קרובות נדחה בשל העומס הרגשי הכרוך בו, הוא למעשה הבסיס ההכרחי לכל המשך התהליך – בין אם היורשים מתכננים למכור את הנכס, להשכירו או לשפצו מחדש.
היבטי מיסוי: מה חשוב לדעת לפני מכירת דירת ירושה
מכירת דירה שהתקבלה בירושה כרוכה בכללי מיסוי ייחודיים שחשוב להכיר לפני קבלת החלטות. הפטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה מותנה בשלושה תנאים מצטברים: היורש חייב להיות בן זוגו של המוריש, צאצא שלו, או בן זוגו של צאצא; המוריש היה חייב להיות בעלים של דירת מגורים יחידה לפני פטירתו; ובנוסף, נדרש שהמוריש עצמו היה זכאי לפטור ממס שבח אילו מכר את הדירה בעצמו בעודו בחיים. כאשר מדובר במספר יורשים המוכרים את הדירה במשותף, תקרת הפטור מתייחסת לשווי הדירה כולה, וכל יורש זכאי לפטור על החלק היחסי שלו בהתאם לחלקו בבעלות. חשוב לציין כי הפטור מוגבל בתקרת יוקרה של כ-5,008,000 שקלים נכון לשנת 2026, כאשר מעבר לסכום זה נדרש תשלום מס על החלק העודף. יורש שהוא תושב חוץ אינו זכאי לפטור זה, נקודה שחשוב להביא בחשבון במשפחות עם בני משפחה המתגוררים מחוץ לישראל. מומלץ להיוועץ ברואה חשבון או עורך דין מיסוי מקרקעין לפני ביצוע העסקה, על מנת לוודא עמידה בתנאים ולמצות את מלוא הפטור האפשרי.
לאן מפנים את התמורה: האתגר של השקעה חלופית בישראל
לאחר מכירת הדירה, יורשים רבים ניצבים בפני שאלה לא פשוטה: מה לעשות עם ההון שהתקבל. שוק הנדל"ן הישראלי מציע כיום מחירי כניסה גבוהים במיוחד בהשוואה לתשואות שניתן להשיג משכירות, מה שמקשה על יצירת השקעה מניבה ומשתלמת בטווח הקצר. זוגות רבים, ובפרט צעירים, מתקשים לרכוש דירה נוספת להשקעה בישראל בשל היקף ההון הנדרש למשכנתא ולהון עצמי. במקביל, הריבית הגבוהה יחסית מייקרת את עלות המימון ומצמצמת עוד יותר את התשואה נטו. מציאות זו מובילה משקיעים ישראלים רבים לחפש אפיקי השקעה מחוץ לישראל, המציעים מחירי כניסה נמוכים משמעותית לצד פוטנציאל תשואה גבוה יותר.
נדל"ן ביוון: נתונים עדכניים לשוק במגמת צמיחה
שוק הנדל"ן היווני, ובפרט באתונה, נמצא בשנים האחרונות במגמת התאוששות ועלייה עקבית לאחר עשור של ירידות מחירים בעקבות המשבר הכלכלי של 2008. נכון לנתוני 2026, מחירי הדירות באתונה נעים בטווח רחב של כ-1,500 עד 3,600 יורו למ"ר בהתאם לשכונה ולמצב הנכס, כאשר בפרברים המבוקשים בדרום ובצפון העיר המחירים גבוהים יותר ומגיעים לכ-3,500-4,200 יורו למ"ר. קצב עליית המחירים התמתן ביחס לשיאים של השנים הקודמות, ועומד כיום על כ-5-6% בשנה ברמה הארצית, לעומת קפיצות דו-ספרתיות שנרשמו בין 2022 ל-2023. מבחינת תשואה, דירות המושכרות לטווח ארוך מניבות כיום תשואה ברוטו של כ-5-6%, ואילו דירות המיועדות להשכרה קצרת טווח יכולות להניב תשואה ברוטו של 6-8%, כאשר יש לקחת בחשבון גם עלויות תחזוקה וניהול שוטף. מס הרכישה ביוון עומד על כ-3.09%, נמוך משמעותית ממס הרכישה על דירה שנייה בישראל, מה שהופך את עלות הכניסה להשקעה לנמוכה יחסית. לפי נתוני הבנק המרכזי של יוון, משקיעים זרים מהווים נתח ניכר מכלל עסקאות הנדל"ן במדינה, כאשר ישראלים נמנים עם הקבוצות הבולטות בהיקף הרכישות בשנים האחרונות.
גולדן ויזה 2026: מה השתנה ולמה זה חשוב למשקיעים
תוכנית הגולדן ויזה היוונית, המעניקה תושבות אירופאית תמורת רכישת נכס נדל"ן, עברה עדכון משמעותי במסגרת חוק שנכנס לתוקף באוגוסט 2024. כיום התוכנית מדורגת בשלוש רמות השקעה: 800,000 יורו באזורי ביקוש גבוה כמו אתונה ופרבריה, סלוניקי ואיים תיירותיים מרכזיים; 400,000 יורו בשאר אזורי יוון; ו-250,000 יורו במסלול מוגבל המיועד להסבת נכסי מסחר למגורים או שיקום מבנים היסטוריים בלבד. בנוסף לשינוי בסכומים, נוספו דרישות חדשות: יחידת הדיור חייבת להיות בשטח של 120 מ"ר לפחות, וכן נאסרה השכרה קצרת טווח מסוג Airbnb על נכסי גולדן ויזה, כך שבעלי הנכס נדרשים לחתום על חוזה שכירות ארוך טווח של 12 חודשים ומעלה. שינויים אלו הופכים את התכנון המוקדם לחשוב במיוחד עבור מי ששוקל להשתמש בתמורה ממכירת דירת ירושה כדי להצטרף למסלול, ומחדדים את הצורך בליווי מקצועי לאורך התהליך.
מה כדאי לזכור לפני קבלת החלטה
כמה נקודות מרכזיות שכדאי לקחת בחשבון בבואכם לשקול את הצעד:
מחיר הכניסה לנכס באתונה נמוך משמעותית ממחיר דירה מקבילה במרכז הארץ בישראל.
תשואת השכירות הפוטנציאלית ביוון גבוהה יחסית לתשואות הנהוגות כיום בשוק הישראלי.
מס הרכישה ביוון נמוך יחסית, אך יש לקחת בחשבון עלויות נלוות כמו שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום ומיסוי מקומי שוטף.
תכנון מיסוי בישראל, כולל בדיקת זכאות לפטור ממס שבח על דירת הירושה, צריך להתבצע לפני מכירת הנכס ולא אחריה.
לסיכום, המעבר מדירה שהתקבלה בירושה להשקעה חדשה הוא תהליך הכולל מספר שלבים שלכל אחד מהם משקל משמעותי בתוצאה הסופית. פינוי מקצועי ומסודר של הדירה, בדיקת זכאות למיסוי מוטב, והבנה מעמיקה של אפיקי ההשקעה החלופיים העומדים בפני היורשים, כולם יחד יוצרים תמונה שלמה שמאפשרת קבלת החלטה מושכלת. עבור לא מעט ישראלים, שוק הנדל"ן היווני, ובפרט אתונה, מהווה כיום הזדמנות אמיתית להמיר נכס שהתקבל בירושה בהשקעה חדשה בעלת פוטנציאל תשואה ראוי, מבלי לוותר על נזילות וגמישות בטווח הבינוני.
דיסקליימר: המידע במאמר זה הינו כללי ואינפורמטיבי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי מכל סוג. נתוני מיסוי, שיעורי תשואה ותנאי תוכנית הגולדן ויזה עשויים להשתנות מעת לעת, ומומלץ להיוועץ בעורך דין, רואה חשבון או יועץ השקעות מוסמך לפני קבלת כל החלטה הנוגעת למכירת נכס, תכנון מיסוי או השקעה בנדל"ן בישראל או בחו"ל.
